2025년 7월 다가구주택 임대차 및 대출 시장 변화 분석 

2025년 7월, 다가구주택 시장은 정부의 다층적 정책 기조가 복합적으로 작용하며 급격한 전환기를 맞이했습니다. 이러한 변화의 중심에는 두 가지 주요 동인이 있습니다. 첫째는 가계부채 관리를 명분으로 한 6·27 가계부채 관리 강화 방안이며, 둘째는 전세 사기 예방을 위한 임차인 보호 제도 강화입니다.

분석 결과, 이 두 정책적 흐름은 다가구주택 시장에 이중적인 압력을 가한 것으로 나타났습니다. 대출 시장에서는 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고 다주택자 대출이 원천 차단되면서 매수 심리가 크게 위축되었습니다. 특히, 투자 목적의 매매 거래가 대부분인 다가구주택 시장은 주요 투자자층의 이탈로 인해 심각한 거래 절벽에 직면했습니다. 이와 동시에 임대차 시장에서는 공시가 126% 룰의 전면 시행과 임대인 정보 열람 제도 확대와 같은 임차인 보호 조치가 강화되었습니다. 이 조치들은 임차인의 전세 대출을 어렵게 만들고 임대인에게는 보증금 반환 리스크를 가중시켜, 결과적으로 전세 거래를 월세로 빠르게 전환시키는 구조적 변화를 촉발했습니다.

결론적으로, 다가구주택 시장은 매매 시장의 투자 수요가 꺾이고 임대 시장의 주력 거래 방식인 전세가 위축되면서 수익성과 안정성 모두에서 불안정한 상황에 놓이게 되었습니다. 향후 시장의 방향은 한국은행의 기준금리 동결 기조가 언제 인하로 전환될지, 그리고 정부의 추가적인 주택 공급 대책이 얼마나 실질적인 효과를 낼지에 따라 결정될 것으로 전망됩니다.

1부. 2025년 7월, 다가구주택 시장을 재편한 정책적 변화

1.1. 6·27 가계부채 관리 강화 방안의 핵심 내용 분석

2025년 상반기 서울과 수도권의 주택 가격은 상승세를 지속했고, 가계부채 규모 또한 위기감을 고조시킬 정도로 확대되었습니다. 이에 대응하여 금융당국은 '빚을 활용한 주택 구매' 구조를 원천적으로 차단하겠다는 강력한 의지를 담아 6·27 가계부채 관리 강화 방안을 발표했습니다. 2025년 6월 28일부터 즉시 시행된 이 방안은 부동산 시장 전반에 걸쳐 다음과 같은 핵심 규제들을 도입했습니다.

첫째, 가계대출 총량관리 목표가 대폭 축소되었습니다. 정책대출(디딤돌, 버팀목, 보금자리론)의 연간 공급 계획은 25% 감축되었으며, 전 금융권의 가계대출 총량 목표 또한 당초 계획의 50% 수준으로 하향 조정되었습니다. 이는 전반적인 대출 문턱을 높여 자금 조달을 어렵게 만드는 결과를 초래했습니다.

둘째, 주택담보대출 한도에 상한선이 설정되었습니다. 수도권 및 규제지역 내에서 주택을 구입할 경우, 주택 가격이나 소득에 관계없이 주택담보대출 한도가 

최대 6억 원으로 제한되었습니다. 이는 고가 아파트 시장을 직접적으로 겨냥한 조치로 보이지만, 실질적으로는 서울 외곽이나 경기도의 9억 원대 이상의 중고가 아파트는 물론, 여러 가구의 임대 수익을 창출하는 고가 다가구주택 매매에도 직접적인 타격을 입혔습니다.

셋째, 다주택자 및 1주택자에 대한 대출 규제가 대폭 강화되었습니다. 수도권 및 규제지역에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우 주택담보대출이 원천적으로 금지되었습니다(LTV 0%). 1주택자의 경우에도 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구매할 때는 대출이 금지되며, 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 조건으로만 무주택자와 동일한 LTV(규제지역 50%, 비규제지역 70%)를 적용받게 되었습니다. 이는 기존 2년이었던 처분 약정 기간을 대폭 단축한 것입니다.

마지막으로, 실거주 의무와 정책대출 한도 축소가 포함되었습니다. 주택담보대출을 받은 경우 수도권 및 규제지역 내 주택에 대해 6개월 이내 전입 의무가 부과되어 실거주 목적의 대출만을 유도했습니다. 또한, 생애최초 주택 구매자의 LTV가 80%에서 70%로 축소되었고, 신혼부부·신생아 특례대출 등 정책대출 한도도 감소하여 무주택 실수요자들의 자금 조달도 어려워졌습니다.

이러한 정책적 변화의 핵심은 '빚을 활용한 레버리지 투자'를 원천적으로 차단하겠다는 정부의 강력한 의지입니다. 다가구주택은 여러 가구의 전세 보증금과 금융권 대출을 통해 매입이 이루어지는 대표적인 수익형 부동산인 만큼, 이번 대책은 고가 아파트 시장뿐만 아니라 다가구주택 시장의 투자 수요를 직접적으로 억제하는 효과를 낳았습니다.

1.2. 다가구주택 임대차 시장의 구조적 변화

최근 몇 년간 다가구주택을 중심으로 발생한 심각한 전세 사기 문제에 대응하여, 정부는 임차인 보호를 위한 법적 및 제도적 장치를 대폭 강화했습니다. 이러한 조치들은 임대인과 임차인의 관계는 물론, 전세라는 거래 방식 자체에 근본적인 변화를 가져왔습니다.

첫째, 전세보증금 반환보증 기준이 대폭 강화되었습니다. 2024년부터 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)도 다가구주택 전세 보증 심사 시 공시가격 126% 룰을 전면 적용하기 시작했습니다. 이 기준에 따르면, 다가구주택의 경우 선순위 채권(근저당 등)과 임차 보증금의 합이 공시가격의 126% 이내여야만 전세보증금 반환보증 가입이 가능해집니다. 공시가격 현실화율이 실거래가에 비해 낮은 상황에서 이 기준은 전세 대출에 심각한 제약으로 작용하여, 세입자의 자금 조달을 어렵게 만들고 결국 전세 계약이 불발되는 사례가 증가했습니다.

둘째, 임대인 정보 열람 제도가 확대되었습니다. 지난 5월 27일부터 임차인은 계약을 체결하기 전에 임대인의 동의 없이도 주택도시보증공사(HUG)에 보증 가입된 주택 보유 건수나 대위변제 이력 등을 확인할 수 있게 되었습니다. 또한, 정부는 다가구주택의 경우 건물 전체 소유주가 한 명이라는 특성으로 인해 파악하기 어려웠던 선순위 보증금 규모를, 집주인 동의 없이도 확정일자 부여 현황 열람을 통해 확인할 수 있도록 주택임대차보호법 개정을 추진하고 있습니다.

셋째, 공공의 미분양 주택 매입을 통한 주거 지원 확대 정책이 발표되었습니다. 국토교통부와 LH는 지방 건설 경기를 부양하고 전세 사기 피해자를 지원하기 위해 9월 1일부터 지방 준공 후 미분양 주택을 매입하기로 했습니다. 특히, 전세 사기 피해 지원을 위해 다가구주택 매입 요건을 완화하여 피해자뿐만 아니라 기존 임차인의 주거 안정도 보장하고, 반지하, 근린생활시설 등도 매입 대상에 포함했습니다.

이러한 전세 시장 안정화 정책들은 전세 거래의 투명성과 안전성을 높이는 데 기여하지만, 동시에 임대인과 임차인 모두에게 새로운 리스크를 전가하며 전세라는 시장 모델 자체의 안정성을 약화시키는 결과를 낳고 있습니다. 전세금 반환보증 요건 강화는 임대인에게 전세금 반환 리스크를 가중시키고, 임차인에게는 전세 대출의 문턱을 높여 자금 조달을 어렵게 합니다. 이는 임대인들이 안정적인 월세 수익으로 전환하거나, 임차인들이 전세 사기에 대한 불안감과 대출의 어려움으로 월세를 선호하게 만드는 구조적인 전환을 가속화하는 요인으로 작용하고 있습니다.

2부. 정책 변화가 다가구주택 시장에 미친 파급 효과

2.1. 대출 시장의 급격한 위축과 거래 절벽 심화

6·27 가계부채 관리 강화 방안은 부동산 시장의 매매 거래에 즉각적인 영향을 미쳤습니다. 수도권 아파트 입주전망지수는 8월에 전월 대비 20.1p 급락하며 대출 규제에 따른 전망 악화 현상을 뚜렷하게 보여줬습니다. 또한, 대책 발표 이후 수도권의 생애 첫 주택 매수자 수는 18.2% 감소했고, 특히 서울은 25.0%, 경기는 26.9%나 급감했습니다. 이는 정부의 "무주택 실수요자 보호"라는 정책 기조에도 불구하고, 대출 한도 축소로 인해 실수요자들까지 자금 조달에 어려움을 겪게 된 현실을 반영합니다.

이러한 매수 심리 위축은 아파트 시장뿐만 아니라 다가구주택 매매 시장에 더욱 심각한 영향을 미쳤습니다. 다가구주택은 여러 가구의 임대 수익을 목적으로 하는 '수익형 부동산'의 성격이 강하며, 개인 투자자의 레버리지(대출)를 통해 매입되는 경우가 많기 때문입니다. 6억 원 주택담보대출 한도 제한과 다주택자 대출 원천 차단은 고가 다가구주택의 매입을 사실상 불가능하게 만들었습니다. 또한, 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입 등 대출 규제 강화는 연소득 대비 총 부채 상환액을 더욱 엄격하게 제한하여, 이미 다른 대출이 있는 기존 투자자들의 추가적인 다가구주택 매입을 어렵게 만들었습니다. 다가구주택의 경우, 대출 한도를 산정할 때 선순위 임차보증금과 방공제(방의 개수만큼 소액보증금을 제외하는 것)가 복잡하게 계산되므로, 규제 강화는 실질적인 대출 가능액을 더욱 축소시켰습니다.

이러한 대출 시장의 경색으로 다가구주택 투자 수요는 크게 위축되었고, 그 결과 다가구주택 시장은 심각한 거래 절벽에 직면했습니다. 일부 투자 자금은 주택담보대출 규제에서 상대적으로 자유로운 중소형 꼬마빌딩 등 상업용 부동산으로 이동하는 '풍선 효과'를 낳고 있습니다.

2.2. 임대차 시장의 재편: 전세에서 월세로의 전환 가속화

임대차 시장은 6·27 대책과 별개로 전세 사기 방지 대책의 영향으로 구조적 변화를 겪고 있습니다. 공시가 126% 룰의 전면 시행으로 다가구주택의 전세보증금 반환보증 가입이 어려워지자, 임차인은 전세 대출을 받기가 더욱 힘들어졌습니다. 이는 전세 계약의 이행을 막는 주요 원인이 되었고, 결과적으로 전세 거래의 감소로 이어졌습니다.

이러한 상황은 임대인과 임차인 모두의 선택에 영향을 미치고 있습니다. 임대인 입장에서는 전세 세입자를 구하기가 어려워지자 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 월세 또는 반전세로 임대 방식을 전환하는 경향이 강해졌습니다. 한편 임차인 입장에서는 전세 사기에 대한 불안감과 대출의 어려움으로 인해 전세보다 월세를 더 안전하고 현실적인 대안으로 인식하게 되었습니다.

이러한 변화는 다가구주택 시장에 독특한 이중 위기를 초래했습니다. 아파트 시장은 매매와 전세가 어느 정도 분리되어 움직이지만, 다가구주택은 매매(투자)와 전세(수익)가 긴밀하게 연관되어 있습니다. 강력한 대출 규제로 매매 시장의 투자 수요가 감소하자 투자자들은 임대 수익 확보를 위해 전세 보증금에 의존하게 됩니다. 그러나 동시에 임대차 시장마저 전세 보증금 반환보증 요건 강화로 인해 전세 거래 자체가 어려워지면서, 다가구주택은 매매와 임대차 거래 모두에서 심각한 침체를 겪게 되는 악순환에 빠지게 되었습니다. 이는 다가구주택의 자산 가치를 하락시키는 직접적인 요인이 되고 있습니다.

3부. 다가구주택 시장의 미래 전망 및 전략적 제언

3.1. 하반기 시장을 결정할 주요 변수

향후 다가구주택 시장의 방향은 몇 가지 핵심 변수에 따라 달라질 것으로 예상됩니다.

첫째, 기준금리 변화입니다. 한국은행은 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 2.50%로 동결했습니다. 이는 가계대출 규제 효과를 더 지켜보겠다는 의도로 분석됩니다. 시장에서는 여전히 연말 금리 인하 가능성을 높게 보고 있지만 , 강력한 대출 규제가 유지되는 한 금리 인하가 시장의 전반적인 매수 심리를 되살리는 데는 제한적인 효과만 있을 것으로 전망됩니다.

둘째, 정부의 추가 공급 대책입니다. 6·27 대책은 수요 억제책이며, 주택산업연구원 등 전문가들은 공급 확대를 동반하지 않으면 그 효과가 3~6개월에 그칠 것이라고 경고합니다. 정부는 8월 중 미분양 주택 매입 공고를 내는 등 공급 관련 신호를 보내고 있으나 , 정책 불확실성으로 인해 시장은 당분간 관망 기조를 이어갈 가능성이 높습니다. 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 큰 변수로 작용하며 , 향후 정책 방향에 따라 시장의 흐름이 급변할 수 있습니다.

셋째, 시장 심리 변화입니다. 대출 규제로 인해 집값 상승 기대감은 3년 만에 최대 폭으로 꺾였습니다. 하지만 전반적인 소비자심리지수는 4년 만에 최고 수준을 기록하는 등 복합적인 신호가 혼재되어 있습니다. 향후 다가구주택 시장의 향방은 투자자와 임차인 모두의 심리 지표가 어떻게 변화하느냐에 따라 결정될 것입니다.

3.2. 다가구주택 소유자 및 투자자를 위한 전략적 제언

최근의 정책적, 시장적 변화는 다가구주택 소유자 및 투자자에게 새로운 전략 수립의 필요성을 제기합니다.

첫째, 대출 포트폴리오를 재구축해야 합니다. 기존 대출자들은 스트레스 DSR 3단계 도입에 대비하여 금리가 높은 대출부터 상환하고, 부업 소득 등 추가 소득원을 정식으로 증빙하여 대출 한도를 확보할 필요가 있습니다. 또한, 다가구주택 매입 시에는 방공제(방 하나당 소액임차보증금을 제외하는 것)와 선순위 임차보증금 등 복잡한 대출 한도 계산법을 면밀히 분석해야 하며, 일반 대출보다 한도가 높은 신탁 대출 등 대안을 모색할 필요가 있습니다.

둘째, 임대 모델을 유연하게 운영해야 합니다. 전세 시장의 불확실성이 커진 만큼, 임대인은 전세 보증금 반환보증 가입이 가능한 수준으로 전세 보증금액을 조정하거나, 월세 또는 반전세로의 임대 방식 전환을 적극적으로 고려해야 합니다. 투명한 임대인 정보 공개 제도 아래에서는 임대인이 임차인에게 안전한 거래 환경을 제공하는 것이 장기적인 경쟁력으로 작용할 것입니다.

셋째, 투자 포트폴리오를 다변화해야 합니다. 강력한 대출 규제와 전세 시장의 구조적 위축으로 인해 다가구주택의 수익률 측면의 매력은 감소하고 있습니다. 따라서 투자자들은 임대 수익 안정성을 최우선으로 고려하는 동시에, 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩 등 비주택 상업용 부동산으로의 투자 포트폴리오 다변화를 고려할 필요가 있습니다. 이는 시장의 변화에 능동적으로 대응하는 현명한 전략이 될 것입니다.

* 이 글은 AI가 분석한 부동산 동향 및 다가구주택 관련 변화내용입니다*