구두로 부동산 연장계약을 하고 계약 만료전에 임차인이 나가겠다고 하면 중개수수료는 누가 내야 하나?

결론부터 명확하게 말씀드리면,

원칙적으로는 새로운 임차인을 구하는 데 발생하는 중개수수료는 "기존 임차인"이 부담하는 것이 일반적인 관행이자 판례의 입장입니다.

서울중앙지방법원 판례 (사건번호: 98나9732)
이 판례는 비록 1심 판결이지만, 이후 유사 사건에서 꾸준히 인용되는 중요한 기준으로 자리 잡았습니다.

판결 요지
"임차인이 약정한 임대차 기간이 끝나기 전에 계약 관계를 청산하고 나가기를 원하는 경우, 임대인이 임차인의 요구를 들어주어 임대차계약을 합의 해지하는 것이 보통이다."
"이러한 경우, 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출하게 되는 중개수수료는, 임차인이 약정한 임대차 기간을 채우지 못하고 나갔기 때문에 임대인이 불필요하게 부담하게 된 손해에 해당한다."
"따라서 특별한 다른 사정이 없는 한, (기존) 임차인이 그 비용(중개수수료)을 부담하여야 한다고 보는 것이 신의칙이나 형평의 원칙에 비추어 타당하다."
판례의 의미와 해설
계약 기간 준수는 임차인의 의무: 임대차 계약을 체결하면, 임차인은 약속된 기간 동안 거주하며 차임을 지급할 의무가 있습니다.
중도 해지는 임차인의 귀책사유: 임차인의 개인적인 사정으로 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 것은 임차인의 '귀책사유'에 해당합니다. 즉, 계약 위반의 책임이 임차인에게 있는 것입니다.
중개수수료는 '손해배상'의 성격: 임대인은 원래대로라면 기존 임차인이 계약 기간을 다 채웠을 것이므로 새로운 임차인을 구할 필요가 없었습니다. 하지만 임차인이 약속을 어기고 중도에 나감으로써, 임대인은 '새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료'라는 금전적 손해를 입게 되었습니다.
원인 제공자의 부담 원칙: 따라서 법원은 이 손해의 원인을 제공한 기존 임차인이 임대인의 손해(중개수수료)를 배상하는 것이 공평하다고 판단한 것입니다.

중개수수료 부담의 핵심 원칙: '원인 제공자'
부동산 중개수수료는 새로운 임대차 계약을 체결하면서 발생하는 비용입니다. 그렇다면 이 비용은 누가 부담해야 할까요? 법원과 국토교통부의 유권해석은 **'비용 발생의 원인을 제공한 사람'**이 부담해야 한다는 일관된 입장을 보이고 있습니다.
현재 상황 분석:
임대인과 임차인은 '2년 연장'이라는 유효한 계약을 체결했습니다.
임대인은 이 계약이 2년 동안 유지될 것이라고 신뢰하고 있었습니다.
그런데 임차인의 개인적인 사정으로 계약 기간을 다 채우지 못하고 중간에 나가게 되었습니다.
결과적으로, 임대인은 임차인이 나감으로 인해 원래는 발생하지 않아도 될 새로운 임차인을 구해야 하는 상황이 되었고, 이 과정에서 중개수수료라는 비용이 발생하게 됩니다.
따라서 계약 만료 전 퇴실이라는 '원인'을 제공한 기존 임차인이 다음 임차인을 구하는 중개수수료를 부담하는 것이 합리적이라고 보는 것입니다.

묵시적 갱신과의 차이점

묵시적 갱신이란? (주택임대차보호법 제6조)

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 "나가달라" 또는 "보증금/월세를 올려달라" 등의 통지를 하지 않은 경우, 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장된 것으로 봅니다.
묵시적 갱신 시 임차인의 막강한 권리:
이 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약은 적법하게 해지됩니다.
이때의 중개수수료는?
이 3개월 후의 퇴실은 임차인의 '계약 위반(중도 해지)'이 아니라 법률이 보장하는 '적법한 권리 행사'입니다.
따라서 이는 정상적인 계약 만료와 동일하게 취급되며, 다음 임차인을 구하는 중개수수료는 당연히 임대인이 부담해야 합니다.