상가 임대차중인데요, 임대료 증액시 5%를 어떻게 계산하나요?

네, 상가 임대료 증액 5% 범위를 계산하는 방법은 '환산보증금' 개념을 이해하는 것이 핵심입니다. 단순히 보증금과 월세를 각각 5%씩 올리는 것이 아니라, 환산보증금을 기준으로 5% 상한선을 먼저 계산한 뒤, 그 범위 안에서 보증금과 월세를 조정하는 방식입니다.

차근차근 단계별로 설명해 드리겠습니다.

1단계: 현재의 '환산보증금' 계산하기

먼저 현재 계약의 총 가치를 나타내는 '환산보증금'을 계산해야 합니다.

계산 공식:

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예시:

현재 보증금: 5,000만 원

현재 월세: 300만 원

계산: 50,000,000원 + (3,000,000원 × 100) = 3억 5,000만 원

이 상가의 현재 환산보증금은 3억 5,000만 원입니다.

2단계: '증액 가능한 총 한도' 계산하기

이제 1단계에서 구한 환산보증금의 5%가 얼마인지 계산합니다. 이것이 바로 임대인이 올릴 수 있는 임대료 총액의 상한선이 됩니다.

계산 공식:

증액 가능한 총 한도 = 현재 환산보증금 × 5% (0.05)

예시 (계속):

계산: 350,000,000원 × 0.05 = 1,750만 원

결론적으로, 임대인은 현재 임대료 조건에서 총 1,750만 원어치의 임대료를 더 올릴 수 있습니다.

3단계: 보증금과 월세 조합하여 조정하기

2단계에서 구한 '증액 가능한 총 한도(1,750만 원)' 안에서, 보증금과 월세를 어떻게 올릴지 임대인과 임차인이 협의하게 됩니다.

몇 가지 가능한 시나리오를 보여드리겠습니다.

시나리오 1: 보증금은 그대로 두고, 월세만 올리는 경우

올릴 수 있는 월세 한도 = 1,750만 원 ÷ 100 = 175,000원

변경 후:

보증금: 5,000만 원 (동결)

월세: 300만 원 + 17.5만 원 = 317.5만 원

시나리오 2: 월세는 그대로 두고, 보증금만 올리는 경우

올릴 수 있는 보증금 한도 = 1,750만 원

변경 후:

보증금: 5,000만 원 + 1,750만 원 = 6,750만 원

월세: 300만 원 (동결)

시나리오 3: 보증금과 월세를 둘 다 적절히 올리는 경우

예를 들어, 보증금을 1,000만 원 올리기로 합의했다면?

총 한도(1,750만 원)에서 보증금 인상분(1,000만 원)을 뺍니다.

1,750만 원 - 1,000만 원 = 750만 원

남은 750만 원을 월세로 환산합니다.

750만 원 ÷ 100 = 75,000원

변경 후:

보증금: 5,000만 원 + 1,000만 원 = 6,000만 원

월세: 300만 원 + 7.5만 원 = 307.5만 원

※ 중요: 어떤 조합으로 조정하든, **"변경 후의 환산보증금"**이 **"기존 환산보증금의 105%"**를 넘지 않으면 됩니다.

기존 환산보증금의 105%: 350,000,000원 × 1.05 = 3억 6,750만 원

시나리오 3의 변경 후 환산보증금: 60,000,000원 + (3,075,000원 × 100) = 3억 6,750만 원 (정확히 일치)

주의사항

상가건물 임대차보호법 적용 대상: 이 5% 상한 규정은 지역별 환산보증금 기준 금액 이하의 상가에만 적용됩니다. (예: 서울 9억 원 이하) 본인의 상가가 법의 적용을 받는지 먼저 확인해야 합니다.

협의의 중요성: 법적으로는 5%까지 올릴 수 있지만, 반드시 올려야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인의 원만한 협의를 통해 5% 이내에서 동결하거나 더 낮은 수준으로 인상할 수도 있습니다.